MIETRECHT

Um zu gewährleisten, dass der Rechtssuchende über das weitreichende und komplexe Gebiet des Mietrechts und des Wohnungseigentumsrecht umfassend und kompetent beraten und entsprechend vertreten wird, wurde der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht eingeführt. Der Titel des Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht wird von der örtlichen Rechtsanwaltskammer verliehen, wenn der Rechtsanwalt besondere theoretische Kenntnisse und besondere praktische Erfahrungen nachweist. Für das Fachgebiet Miet- und Wohnungseigentumsrecht hat der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht besondere Kenntnisse in den Bereichen des Rechts der Wohnraummietverhältnisse, des Rechts der Gewerberaummietverhältnisse, des Pachtrechts, des Wohnungseigentumsrechts, des Makler- und Nachbarschaftsrechts sowie des Immobilienrechts nachzuweisen. Hinzu kommen Kenntnisse des einschlägigen Steuerrechts und vor allen Dingen Erfahrungen hinsichtlich der Besonderheiten des Verfahrens- und Vollstreckungsrechts. Zu einigen dieser Rechtsgebiete wollen wir folgende Hinweise geben.  

1. Wohnraummietverhältnisse

Der Schutz der Wohnung hat einen hohen Stellenwert. Die Unverletzlichkeit der Wohnung wurde bereits im Grundrechtskatalog des Grundgesetzes unter Artikel 13 Abs. 1 normiert. Zwar schützt Art. 13 Abs. 1 GG die Wohnung vor allen Dingen vor Eingriffen des Staates, hat jedoch selbstverständlich seine Auswirkungen auch im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter.
Aus diesem Grunde stellt die Kündigung eines Mietverhältnisses für den Mieter meist einen erheblichen Eingriff in seine Lebensumstände dar. Deshalb ist dringend zu empfehlen, eine Kündigung des Mietvertrages unverzüglich durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht auf formelle und materielle Richtigkeit hin überprüfen zu lassen. Sollte der Vermieter der Ansicht sein, dass der Mieter nachhaltig gegen mietvertragliche Pflichten verstößt, und somit eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommt, empfiehlt es sich auch hier dringend, einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht vor Ausspruch der Kündigung zu Rate zu ziehen. Die Vorschriften des Mietrechtes sind im Wesentlichen Mieterschutzrechte. Aus diesem Grunde sind vom Vermieter die im Gesetz verankerten Vorschriften peinlichst genau einzuhalten, da nicht selten eine Kündigung alleine schon aus formalen Gründen unwirksam ist.

Der 8. Senat des Bundesgerichtshofes hat in zahlreichen Fällen über die Klauseln hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu entscheiden gehabt. So hat der BGH die Klauseln für unwirksam erklärt, in denen sogenannte „starre“ Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart waren. Die Folge dieser Entscheidung ist, dass viele Mietverträge, die vor Veröffentlichung dieser Entscheidungen abgeschlossen worden sind, in diesem Bereich zu Lasten des Vermieters den Mieter von der Erbringung der Schönheitsreparaturen entbindet.
Wird die Frage nach der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während oder bei Beendigung eines Mietverhältnisses von Belang, ist es sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter wichtig, sich bei einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen, inwieweit die Klausel wirksam ist.

Die Verwendung von Mietvertragsformularen ist sicherlich für Vermieter und Mieter kostengünstig und vermeintlich einfach zu handhaben. Gegen die Verwendung dieser Formulare ist prinzipiell auch nichts einzuwenden. Gleichwohl liegt nicht jeder Vermietungsfall gleich. Das bedeutet, dass die Besonderheiten jedes Mietobjektes individuell zwischen den beiden Vertragsparteien geregelt werden sollten. Auch sind viele Klauseln in einem Formularmietvertrag so formuliert, dass sie der juristische Laie nicht immer verstehen kann. Eine Unterzeichnung dieses Mietvertrages ohne genaue Kenntnis vom Inhalt, kann für beide Parteien teuer werden. Aus diesem Grunde empfehlen wir auch in diesem Falle, vor Abschluss eines Wohnungsmietvertrages, sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter, eine überprüfung des Vertragswerkes durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Die hierfür aufzuwendenden Kosten sind weitaus geringer als die Kosten eines späteren Rechtsstreits.

2. Gewerberaummiete

Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat sich in der jüngeren Vergangenheit sehr intensiv und zum Teil bahnbrechend neu mit einigen grundlegenden Themen auseinandergesetzt. Hervorzuheben sind hier vor allem neue Entscheidungen über die formularrechtlichen Möglichkeiten der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf die Mieter und zur Endrenovierung von Geschäftsräumen. Es gibt eine Fülle neuer Gerichtsentscheidungen zu allgemeinen Geschäftsbedingungen, zur Schriftform, zu Nebenkosten und Untervermietung. Auch der Gesetzgeber war sehr fleißig. Diverse neue Gesetze sind in Kraft getreten, die Einfluss auf die Geschäftsraummiete nehmen. Zu erwähnen ist die Änderung der Rahmenbedingungen für Wertsicherungsklauseln, die Einführung des Energieausweises durch die Energieeinsparverordnung und das Inkrafttreten des allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes, das auch im Zuge der Anbahnung gewerblicher Mietverhältnisse zu beachten ist.

3. Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht wurde durch die am 01.07.2007 in Kraft getretene WEG-Novelle zum Teil grundlegend geändert. Die Kompetenz der Wohnungseigentümer, die sogenannte Beschlusskompetenz, wurde erweitert, so dass nun in mehreren Bereichen die Wohnungseigentümer Änderungen der Teilungserklärung im Wege des Mehrheitsbeschlusses erreichen können.

Vor dem 01.07.2007 unterlag das Wohnungseigentumsrecht dem Verfahrensrecht der freiwilligen Gerichtsbarkeit mit dem sogenannten Amtsermittlungsgrundsatz. Für Verfahren, die ab 01.07.2007 bei Gericht anhängig sind, gilt nun die Zivilprozessordnung (ZPO) mit den besonderen Vorschriften in §§ 43 ff. WEG. Hier ist geregelt, dass weiterhin die Frist zur Erhebung einer Anfechtungsklage gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümer innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben, und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden muss. Wohnungseigentümer, die sich demnach durch Wohnungseigentümerbeschlüsse in ihren Rechten verletzt sehen, dürfen daher nicht zu lange warten. Auch das WEG-Recht enthält komplizierte Regelungen, wonach auch hier der Hinweis für den einzelnen Wohnungseigentümer, die Wohnungseigentümergemeinschaft, oder den Verwalter gilt, rechtzeitig einen Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht zu Beratungszwecken zu beauftragen. So können Gerichtsverfahren verhindert werden, die immer teurer sind, als eine vorherige Beratung.